С начала пандемии цены на недвижимость ударились в галоп. Только за последний год жилье подорожало в среднем на 15-20%. Но сейчас кажется, что цены уже достигли пика, и квартиры вот-вот начнут дешеветь, поэтому вкладывать деньги в недвижимость сегодня невыгодно, да и с покупкой жилья для себя лучше подождать, пока цены не упадут, а вот тем, кто инвестировал в недвижимость по старым ценам, и хочет зафиксировать прибыль, разумно будет ее продать. Однако такая стратегия кажется хорошей только на первый взгляд. Как не прогадать с покупкой и продажей недвижимости, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
— Цены на новостройки за год поднялись в среднем на 20%. Их продолжали покупать во многом благодаря дешевой ипотеке. Mais après ça, как ЦБ несколько раз поднял ключевую ставку, жилищные кредиты тоже подорожали. Il s'avère, что скоро жилье станет для многих совсем недоступным?
- Premièrement, ставки по ипотеке выросли, но не сильно — на 1-2%. Пока это не очень критично. Deuxièmement, очень многие застройщики сейчас субсидируют ставки по ипотеке на новостройки, нередко — на весь срок кредита. Поэтому условия для покупателей пока остаются вполне комфортными.
— Но при этом и цены остаются достаточно высокими, а ипотека, пусть на 1-2%, но растет. Примерно на этом уровне, вы считаете, цены и законсервируются?
— Цены, vraiment, подросли на 15-20% с начала года. je pense, именно рост цен и будет сдерживать покупательскую активность, поскольку ставки по кредитам застройщики и банки продолжат субсидировать, чтобы люди продолжали покупать. На новостройки ипотека по-прежнему будет оставаться достаточно дешевой. По крайней мере — дешевле, чем рыночная ипотека на вторичке.
— Что происходит на вторичке? СМИ со ссылкой на сервисы продажи недвижимости пишут, что цены там тоже подросли в среднем на 15-20%. При этом ипотеку на вторичное жилье взять сложнее, а ставки там растут быстрее, чем на первичном рынке жилья. Il s'avère, готовые квартиры для многих становятся еще менее доступными, чем в новостройках?
— Основная часть сделок на вторичке — обмены, когда люди продают одну квартиру, чтобы купить другую. Поэтому там ужесточение ипотеки, как бы странно это ни выглядело, наоборот толкает цены вверх. Ипотека становится дороже, человек видит, что ему начинает не хватать денег на покупку другой квартиры, и пытается свою продать подороже. Получается парадоксальная ситуация, когда подорожание ипотеки не сдерживает рост цен, а наоборот лишь разгоняет его.
Цены на вторичном рынке выросли примерно в той же пропорции, что и в новостройках — на 15-20%. И пока рост продолжается примерно на 1% par mois.
— Чем рискуют люди, которые хотят сейчас продать одну квартиру и купить другую — лучшей планировки, в лучшем районе, большей площади? Не получится ли так, что свою они продадут по одной цене, а покупать будут уже по другой — выше?
— Такие проблемы возникают, когда цены растут более агрессивно — на 5% par mois. Тогда можно попасть в такую ситуацию, когда на желаемое жилье может не хватить. Сейчас цены растут в среднем на 1% par mois. Провести сделку в пределах месяца вполне реально, а поскольку цены повышаются не так резко и быстро, сделать это можно без особых потерь.
— По оценкам сервисов по продаже недвижимости, на фоне роста цен и ставок на вторичном рынке жилья выросло и предложение, пишет «Коммерсант». Аналитики полагают, что в результате цены, finalement, стабилизируются и рост закончится. Вы с их оценками согласны?
— Не согласен. Мы видим по базам, что предложение скорее находится на минимуме. Затаваривание имеет место в дорогом сегменте — в бизнес-классе. Там ажиотажа практически не было, много квартир по завышенным ценам висят уже давно, еще с допандемийных времен. Там основная масса дорогого переоцененного неликвида как была, так и остается. Но вот если брать наиболее доступные варианты эконом-класса, адекватные по цене и качеству, alors ici, vice versa, недостаток предложения пока сохраняется — в целом объем баз пока на минимуме.
— Предположения экспертов строились на том, что рост объема предложения стабилизирует цены.
— Но поскольку никакого роста объема предложения на практике нет, то и цены пока растут. Когда спрос начнет выдыхаться, и будет расти предложение, цены стабилизируются. Но пока предложение на минимуме, спрос остается достаточно высоким, цены продолжают ползти вверх.
— Насколько сейчас выгодно вкладывать деньги в жилье с учетом того, что инфляция съедает накопления, а цены на квартиры растут?
— Сейчас, vraiment, ускорилась инфляция, в экономику вбрасывается много денег. Жилье дешеветь, probablement, ça n'arrivera plus. je pense, рост цен постепенно должен выдохнуться, затем какое-то время они постоят на месте. Но сейчас хватать квартиры с целью быстрой прибыли уже поздно. Рынок перегрет и какого-то существенного роста цен в ближайшие год-два скорее всего уже не последует. Autre chose, покупать квартиры не из спекулятивных соображений, а на долгий срок с целью сохранить сбережения. Такая стратегия все еще выгодна. Лет через 10, когда деньги обесценятся, недвижимость будет только дорожать. Это с инвестиционной точки зрения. Что касается покупки для себя, если деньги позволяют, нужно брать, car, probablement, дешевле уже не будет.
- C'est-à-dire, ждать, когда квартиры подешевеют, ça ne vaut plus le coup?
— Думаю, ce qui n'est pas.
— Я знаю, что многие вложили деньги в недвижимость еще в начале пандемии, когда оно было ощутимо дешевле. Не лучше ли сейчас ее продать, пока цены на пике, чтобы зафиксировать прибыль?
— Это имеет смысл для активных инвесторов, qui sait, куда вложить деньги, которые они выиграют от продажи жилья. Если у людей есть понимание, на чем еще заработать, тогда да — можно продавать. Но если брать основную массу обывателей, которые купили квартиры, чтобы спасти свои накопления, même avant, как они внезапно подорожали, то в этом я не вижу большого смысла. Зачем продавать недвижимость, если не понятно, что дальше делать с этими деньгами? Скорее квартиры лучше сдавать в аренду, чтобы они не простаивали.
Валюта не растет, et, Le plus probable, в ближайшее время ощутимо расти не будет. Депозиты тоже не очень доходны: 5-6% по ним можно получить, но это не спасет от инфляции. Поэтому лучше держать деньги в недвижимости.
— Как объяснить парадокс: квартиры подорожали, ставки растут, но как только объявили «малый локдаун» в ноябре, россияне снова бросились скупать квартиры?
- Je pense, что произошел сдвиг в головах. Обеспеченность жильем в России в принципе достаточно низкая по сравнению с Европой, с Америкой. До пандемии, когда несколько членов большой семьи, живущих в одной квартире, приходили домой только переночевать и пересекались по вечерам, они этой тесноты не чувствовали. А когда всех посадили на карантин, люди поняли, что нужно улучшать жилищные условия, потому что пять человек в двушке в самоизоляции — весьма проблематично. Сейчас этим коротким локдауном людям напомнили, что всех опять могут посадить в стесненные жилищные условия, это и привело к активизации покупательской активности.
— Что дальше будет с доступностью жилья?
— Доступность будет оставлять желать лучшего. Цены выросли и из-за инфляции сильно уже не упадут. Probablement, рост остановится, цены постоят на месте, а дальше продолжат расти, отыгрывая инфляцию. C'est-à-dire, они будут расти не галопом, но постепенно карабкаться вверх, особенно на наиболее качественное ликвидное жилье. А доходы населения, probablement, успевать за этим ростом не будут. Поэтому доступность жилья будет снижаться. За исключением узкой прослойки граждан, которая стала бенефициарами нынешнего кризиса. Ce sont des gens, которые работают в тех отраслях, которые на фоне пандемии стали получать сверхприбыли. У них все будет хорошо, но для основной массы населения доступность жилья будет снижаться.
Anna Semenets
