Минстрой разработал законопроект, который призван вывести из тени рынок арендного жилья. 根据文件, 其中, как пишет «Коммерсант», в конце ноября был направлен на согласование в профильные ведомства, собственники квартир, апартаментов и машиномест должны будут регистрировать в этой системе все договоры аренды и все расчеты проводить внутри ГИС. Также Минстрой предлагает добавить в КоАП штрафы за отказ регистрироваться в системе и за искажение данных: для физических лиц — до 5 千卢布, для юридических — до 50 千卢布. Затраты на создание ГИС могут составить больше 1 十亿卢布, 其中, государству ежегодно придется тратить деньги на ее обслуживание. Сможет ли эта платформа кардинально изменить ситуацию с арендой жилья в России? Заставят ли арендодателей регистрироваться в системе штрафы в 5 千卢布? Своим мнением об этом предложении ведомства с «Росбалтом» поделилась профессор РАНХиГС, завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента Елена Иванкина.
— Зачем Минстрою нужна очередная цифровая платформа? Чем она принципиально отличается от того, что уже сделано, чтобы обелить рынок аренды жилья?
— Система аренды достаточно распространена в нашей стране. 关于 11% семей в России снимают жилье, 和, большинство из них, 大概, приходится на Москву и Санкт-Петербург, куда стекаются люди со всей России. Мы имеем дело с достаточно большой численностью населения, которая живет в арендованных квартирах. В мире их интересы защищают, 第一, 法律, 其次, консолидированные действия со стороны объединений арендаторов, которые существуют в большинстве развитых стран мира. 我认为, правильно, что государство занимается этой проблемой, раз у нас не сформированы условия для того, чтобы это движение возникало снизу, от арендаторов.
— Насколько я понимаю, государство по большей части заботится не об интересах арендаторов, 关于那件事, что казна недополучает денег от сдачи жилья в аренду. Создание ГИС — не первая попытка государства обелить этот рынок. До этого пытались вывести арендодателей из тени через самозанятость. Система позволяла платить сниженный налог и оформлять все в электронном виде — через приложение. Зачем нужна еще одна платформа? Чем она будет отличаться от той системы, которую предлагает Минстрой?
— Я не знаю, насколько правильно создавать специальную платформу, чтобы учитывать сделки по аренде жилья, и почему нельзя делегировать это Росреестру, который занимается регистрацией любых сделок с недвижимостью. Или они уже перегружены настолько, что больше не могут потянуть новых функций? Этот вопрос для меня пока совершенно не ясен.
出色地, 允许的, будет создана огромная система, на которую потратят миллиарды, 为了, чтобы регистрировать следки по аренде жилья и собирать налоги. 我认为, что надо бы вообще-то сначала посчитать, сколько потратят на эту систему и сколько в итоге будут собирать благодаря ей налогов. СМИ со ссылкой на Минстрой пишут, что сейчас государство недополучает 162 млрд рублей налогов от сдачи жилья в аренду, а будут получать, 或许, 62 十亿卢布. Почему не 162 十亿卢布? Вот этого я не понимаю.
— Выходит, Минстрой изначально не рассчитывает на то, что все арендодатели в этой системе зарегистрируются, и рассчитывает примерно на треть?
— Знаете, это совершенно потрясающе, когда мы заранее знаем, что принимаемый нами закон будет исполняться на 30%. Это касается не только этого конкретного документа. На Гайдаровском форуме был большой доклад об исполнении государственных программ в России. И выводы неутешительные: исполняется от 4 至 13%, 一个 80% госпрограмм не работают.
Но давайте вернемся к подсчетам. Если государство планирует потратить на создание ГИС 1 十亿卢布, а собирать с ее помощью каждый год хочет 62 十亿卢布, 那, выходит, что система окупается. В то же время мы видим, что контролировать эту сферу на 100% государство даже не планирует.
— Если вывести арендодателей из тени через самозанятость не вышло, каковы шансы с новой платформой?
- 我认为, причина создания отдельной системы для рынка арендного жилья — желание учесть как можно больше людей. Но если не получилось обелить рынок сделать через такой простой инструмент, как самозанятость, какие гарантии, что получится этого добиться с ГИС? Никаких абсолютно. В квартире могут быть прописаны члены семьи. Они могут там не жить, а жить в другом месте. Квартира при этом может сдаваться. 当然, есть соседи. С доброжелательностью в нашей стране не всегда хорошо, 这就是为什么, 当然, соседи могут «стукнуть». Но для того, чтобы сообщить в налоговую, что кто-то сдает квартиру незаконно, не нужно создавать ГИС, это можно сделать и сейчас. Поэтому я не вижу причин создания специальной системы учета. 我认为, что существует регистрационная палата, существует налоговая, и этого достаточно.
除了, на создание ГИС уйдет немало денег и времени, а дальше она будет постоянно ломаться, ее придется чинить. Я вот в прошлом месяце пыталась заплатить налоги через сайт, там мне там все время отвечали: «извините, сайт не работает». То же самое будет и с этой платформой.
— Наряду с созданием ГИС Минстрой предлагает в КоАП внести новые штрафы за отсутствие регистрации в системе: для физических лиц — до 5 千卢布, для юридических — до 50 千. А сейчас для тех, кто не платит налоги от сдачи квартиры, что нет никаких штрафов?
— Сейчас, если налоговая узнает, что вы сдаете квартиру и не платите от сдачи никакого налога, вам выпишут штраф — 5 千卢布. Давайте посчитаем: средняя стоимость аренды московской квартиры — 45 тысяч рублей в месяц или 540 тысяч рублей в год. Если налоговой станет об этом известно, вам придется заплатить штраф в 0,1% от той суммы, которую вы заработаете. Москвичей, 思考, таким не испугаешь.
— За то, что арендодатель не зарегистрировался в придуманной Минстроем ГИС, тоже планируют штрафовать на 5 千卢布. 我, насколько я понимаю, брать эти штрафы будут только в том случае, если станет известно, что вы сдаете квартиру, но не зарегистрировались в системе. Каковы шансы, что штрафы от налоговой не смогли замотивировать собственников, а от Минстроя — смогут?
— Мы с вами сделали подсчеты для Москвы, но для других городов картина может быть иной. В Петербурге средняя стоимость аренды — 25 每月千卢布, в Подмосковье — 20 千卢布, в более отдаленных от центра регионах может быть 10-15 千卢布. И вот для последних отдать 5 тысяч рублей штрафа — жалко. 如何, 然而, и делиться доходом.
Хотя для того, чтобы выписать штраф, недостаточно, чтобы все вокруг знали, что вы квартиру сдаете. Нужно прийти, выяснить, на каком основании человек живет в квартире. 比方说, он говорит: «Я дальний родственник. Я живу здесь весь год, а хозяева живут у меня летом, такой вот у нас бартер». И дальше что? Это невозможно вычислить, 除了, 除了那个, ситуаций, 什么时候 30 гастарбайтеров живут на 30 квадратных метрах. Тогда все понятно. 我认为, что попытка уловить неплательщиков через ГИС не будет успешна.
— Что, в таком случае, может мотивировать арендодателей обеляться? Арендаторы, я так понимаю, только за то, чтобы все было официально, поскольку такое оформление дает им какие-то права. По крайней мер — их не вышвырнут на улицу посреди ночи, потому что вернулась дочь из Перу. Что может предложить государство арендодателям, чтобы им это тоже стало интересно и выгодно?
- 我认为, что в нынешней ситуации, когда разрозненные физлица сдают свои квартиры, ничего нельзя предпринять. За исключением разве что массового строительства арендного жилья, в том числе социального, со стороны государства. Перебить серый рынок аренды может только создание большого арендного фонда, который работал бы в белую.
Анна Семенец
