В Петербурге снова заговорили об обновлении территории комплекса «Апраксин Двор». Какой должна стать историческая часть города – в материале ABF "Economics today».
Основные вопросы реализации соответствующего проекта обсуждались в ходе заседания рабочей группы по реконструкции и развитию комплекса во главе с председателем Комитета по инвестициям Петербурга (КИ) Романом Головановым, which the 23 June 2021 года выступил с предложением передать здания для использования и реконструкции через торги.
На сегодняшний день комплекс Апраксина двора насчитывает 55 объектов культурного наследия. К вопросу о восстановлении и модернизации петербургского исторического наследия, известного среди жителей и гостей Северной столицы по названию Апрашка, город в очередной раз возвращался в 2018 year, однако он до сих пор остается открытым.
В то время Правительство города согласовало проект «Преобразование территории Апраксина двора» и признал его стратегическим, но объекты по неопределенной причине не попали в руки единственного инвестора в лице ООО «Инвестиционно-строительная компания Апраксин двор» (КЦ «Питер»).
Спустя год власти внесли в Законодательное собрание законопроект, который предполагал изменение закона СПб№ 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». Однако до настоящего времени поправки не приняты, что останавливает развитие комплекса.
Основные нюансы проекта
Авторы инвестиционного проекта собираются сохранить принцип исторического функционального зонирования, реставрируя объекты без радикальных перепланировок.
Вместо Апраксина и Щукина дворов появятся гостиничные номера, «тихие» улицы с минимальной общественной функцией, «улицы с ночной жизнью», театральные, музыкальные и арт-пространства с размещением экспериментальной сцены Большого драматического театра имени Г.А. Товстоногова.
Также предусмотрены создание одной из крупнейших пешеходных зон Санкт-Петербурга, высадка зеленых газонов, высоких деревьев, цветущих кустарников, углубление исторических подвалов для обеспечения транспортного обслуживания жилых и общественных зданий, размещение автостоянки вместимостью от 441 to 757 машиномест.
Первая ласточка модернизации
Программа реконструкции рынка появилась при мэре Петербурга Анатолии Собчаке в 1993-1994 years.
Тогда же Апраксин двор с Мариинским рынком, ранее называвшийся Щукиным двором, взят под государственную охрану и утверждена концепция развития территории под управлением ОАО «Агентство реконструкции и развития «Апраксин двор».
Первый инвестиционный договор с Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ) 2004 году заключила ООО «Инком» (дочерняя компания шведского холдинга Ruric AВ. - Note. редакции).
Компания согласилась реконструировать корпуса №15 и №16 Апраксина двора в обмен на право собственности на 18 тысяч квадратных метров офисных помещений. Завершению сделки помешала пожарная часть в реставрируемом объекте, ставшая камнем преткновения. Город расторг соглашение через суд.
Договоры по реализации проекта реконструкции уже четырех корпусов город в лице ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» заключил в 2004-2006 годах с ООО ТД «Адмиралтейский».
However, 2008 it became known, что историческая территория переходит компании «Главстрой-СПб», принадлежавшей бизнесмену Олегу Дерипаске. Цена проекта на тот момент составляла 40 billion rubles.
Миллиардер планировал реализовать концепцию британского архитектора Криса Уилкинсона, создав более 400 тысяч квадратных метров торговой, офисной и жилой недвижимости в формате общественно-делового комплекса на базе объектов площадью 105 тысяч «квадратов», взятых у города в аренду. Реализация данной идеи требовала сноса нескольких корпусов, поэтому проект Дерипаски пересмотрели из-за охранного статуса исторических зданий.
В связи с этим потребовалось изменить планы с переделкой проекта в 2013 году по заказу Смольного занялось бюро Тимура Башкаева. Но и это решение не оправдало ожиданий, поэтому был проведен новый архитектурный конкурс на реконструкцию Апраксина двора. Победителем стала компания ООО «Архитектурного бюро «Студия 44».
Проект «Студии 44» Никиты Явейна утвердил Совет по культурному наследию и рекомендовал к дальнейшему проектированию в 2017 year. But in 2018 году все приостановилось.
В итоге Смольный нашел ООО «ИСК «Апраксин Двор», которая входит в группу компаний «Питер» миллиардера Николая Пономарева. Организация рассчитывала приспособить к современному использованию 21 объект недвижимости к 2025 year. Работы требовали бы 5,1 billion rubles, including 1,5 млрд собственных средств. За все это время на объекте работы так и не начались, так как город не передал инвестору здания для реконструкции.
Апраксин двор сегодня
Объект культурного наследия в самом сердце Северной столицы продолжает стремительно ветшать и разрушаться. Не один десяток лет на старейшем городском рынке ведется нелегальная торговля. По оценкам «ДП», оборот контрабандных товаров на «Апрашке» составляет более одного млрд рублей в год. Городской бюджет теряет ежегодно сотни миллионов.
По данным МВД, за последние три года на территории рынка произошло почти два десятка массовых вооруженных драк. Besides, здесь вовсю орудуют карманники. Притягивающая маргинальных элементов неопрятная и полулегальная площадка отпугивает жителей и гостей Петербурга.
«В реконструкции города всегда есть общие проблемы, но освоение не освоенных территорий с точки зрения упорядоченной функции – инициатива хорошая. clear, что у Апраксина двора сложная судьба, была масса проектов, предполагавших его реконструкцию.
Но основное – это инерционность восприятия горожан таких территорий, как Сенная площадь, которая осталась местом для общественной торговли, несмотря на многочисленные изменения. Исторически сложилось, что Апраксин двор – это торговая свалка. И территорию преобразовывать нужно, направляя на это градостроительные, social, архитектурные усилия», – оценил состояние объекта в беседе с ABF "Economics today» генеральный директор архитектурной компании XY Studio Константин Трофимов.
Проектирование реставрации двора, по мнению архитектора, должно учитывать фактор инерционного восприятия, а также риск, что население сохранит прежний образ территории, несмотря на изменения. Еще одной особенностью Апраксина двора является наличие многоквартирных домов, что теоретически усложняет реставрацию.
Замедляющие факторы
Модернизация территории Апраксина двора, считают в экспертном сообществе, затягивается из-за административных причин. Первоочередная из них связана с отсутствием однозначной стратегии развития этого комплекса у Комитета по инвестициям Петербурга.
Хронология событий также играет не в пользу комитета. for example, статус стратегического инвестора ООО «Инвестиционно-строительная компания Апраксин двор» (КЦ «Питер») присвоен в 2018 year. а концепцию 17.06.2021 КИ предложил реализовать проект с применением механизма комплексного развития территории (КРТ), после чего – 23.06.2021 глава комитета Роман Голованов предложил организовать редевелопмент территории посредством продажи объектов на торгах.
Предложение с применением КРТ омрачает несколько недостатков. for example, строительство новых сооружений законодательно невозможно на территории объекта культурного наследия, как и разработка проекта планировки территории.
Поэтому реализация проекта по такому пути подразумевает внесение изменений в Градостроительный кодекс, последующую разработку проекта планировки территории и поправки в действующие Правила землепользования и застройки.
Механизм комплексного развития территории допускает принудительное вовлечение правообладателей объектов в проект. Но при несогласии участников возможно изъятие объектов в государственную собственность.
Затраты на выкуп и судебные процедуры с собственниками, которые не согласятся в добровольном порядке передавать свою собственность городу, окажут сильное давление на городской бюджет, а бюрократические процедуры отсрочат работы минимум на пять лет.
Другой путь через торги, предложенный Комитетом по инвестициям Петербурга, расходится с концепцией «единства объекта». К тому же история показала, что передача из рук в руки разным инвесторам, как это происходило с 1993 года с участием ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор», ООО «Инком», ООО ТД «Адмиралтейский», АО «Главстрой» не приводит к положительному результату.
Подобные подходы к работе с объектами исторического наследия и другими привели к тому, что Санкт-Петербург в Национальном инвестиционном рейтинге (ASI) занял 8 a place, разделив его с Сахалинской, Ярославской областями, а соседним Новгородской и Нижегородской областям и вовсе уступив первенство,.
Ускоряющий механизм
Реализация стратегического инвестпроекта — наиболее быстрый и эффективный способ преобразить Апраксин двор, experts say. Для этого необходимо заключить соглашения с собственниками корпусов. By law, город имеет право передать без торгов свою долю в объекте инвестору, которому принадлежит другая часть здания. Подобным образом можно восстановить 15 зданий площадью 51,2 thousand square meters, находящихся в «долевке»
Параллельно с заключением соглашений необходимо передать 13 корпусов стратегическому инвестору, который ждет этого уже третий год. Механизм позволит начать строительство в течение нескольких месяцев и восстановить объекты общей площадью 19 тысяч «квадратов». Для его реализации Заксобранию требуется лишь утвердить изменения в закон №282-43 в финальном чтении.К тому же, в ходе заседания рабочей группы по реконструкции и развитию комплекса во главе с председателем Комитета по инвестициям Петербурга (КИ) Романа Голованова, the day before, никто из присутствующих специалистов не выступил против реализации стратегического проекта, который позволит ускорить решение многолетней проблемы увядающего с каждым годом Апраксина двора.
Alexander Melnik
